부동산 토지 매매 세금 종류 인지세, 중개수수료, 상속세, 취득세, 증여세, 양도소득세

부동산 토지 매매 세금 종류 인지세, 중개수수료, 상속세, 취득세, 증여세, 양도소득세

부동산 토지 매매 세금 종류 취득세, 인지세, 중개수수료, 상속세, 증여세, 양도소득세 토지를 매수하는 입장에서 가장 먼저 고려해야 할 것은 취득세입니다. 부동산 취득세 중에서 토지의 취득세는 4.0 입니다. 이외 농지의 경우 신규취득의 경우 3.0 가 적용되며 2년 이상 자경할 경우 1.5 가 적용되며, 상속받은 농지일 경우 2.3의 취득세율이 적용됩니다. 통상 주택이 13 정도가 연관된 것을 고려해보시면 토지의 취득세율는 꽤 높다고 볼 수 있습니다.

여기에 농어촌특별세 0.2와 지방교육세 0.4를 합하면 전체는 4.6 에 달합니다. 다주택자 취득세에 비하면 크지는 않습니다만 충분히 고려해야 합니다.

상속 순위

유언으로 상속인을 지정한 경우에는 유언상속이 우선하며, 유언이 없는 경우에는 민법에서 정한 순위대로 재산을 상속받습니다. 딸이 없는 경우 2순위인 아버지, 어머니와 공동상속인이 됩니다. 아들, 딸, 아버지, 어머니가 모두 없는 경우에는 오로지 상속하게 됩니다. 법정상속인의 경우 같은 순위의 상속인이 여러명일 때는 촌수가 가장 가까운 상속인이 우선순위 입니다. 예를 들면 아들과 딸 그리고 손자와 손녀까지 4명이 상속인일 경우, 1초인 아들과 딸이 공동상속인이 되고 2촌인 손자와 손녀는 우선순위가 될 수 없습니다.

참고로 상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 판단합니다.

토지 상속세

토지만 별도로 상속세 제도가 적용되는아닌 이유로 일반적인 상속세 내용과 동일합니다. 다만 그 가치평가 기준이 은행예금, 주식, 현금과 같은 동산과는 다릅니다. 같은 부동산이라고 하더라도 아파트는 평가가 쉬운 반면 토지의 경우는 약간 어렵습니다. 통상 현금이 아닌 상속재산의 평가는 상속기준일의 시가로 결정됩니다. 시가는 기준일 전후 6개월 이내 매매가액이나 감정가액이 있을 경우 그 가액을 시가로 삼습니다. 그렇지 않을 경우 유사매매가액을 시가로 간주합니다.

주위에 비슷한 다른 재산의 매매가액을 시가로 쓴다는 뜻입니다. 이렇게 했는데도 시가를 산정 못하는 경우가 있습니다. 보충적 평가방법에 의해 시가가 평가됩니다. 토지의 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 의해 개별공시지가로 시가를 매깁니다. 토지 역시 부동산이므로 상속자산 공제가 적용됩니다.

토지증여세

토지증여세도 일반적인 아파트 주택 증여세와 별다르지 않습니다. 재산을 주는 인원은 증여자, 재산을 받는 사람을 수증자라고 하며 증여세는 재산을 받는 수증자가 냅니다. 증여세는 증여일, 즉 소유권 이전 등기 신청서 접수일이 포함된 달의 마지막 날로부터 3개월 이내에 신고 및 납부하면 됩니다. 증여세는 비교적 간편하게 계산합니다. 증여재산을 시가 평가하고 상속세와 동일한 방법 독특한 증여공제액을 공제한 다음 과세표준을 구해서 여기에 증여세율을 곱해서 산출세액을 구합니다.

만약 세대를 뛰어넘어, 즉 할아버지가 손자에게 증여하는 경우라면 직계비속 할증세액 30를 더해서 증여세액을 구하면 됩니다. ​사실 증여세에서 가장 중요한 것은 바로 증여공제액입니다. 배우자의 경우 6억원까지 10년간 공제받을 수 있으며 직계존속의 경우 5천만원, 미성년자의 경우 2천만원까지 가능합니다.

중개보수 중개수수료

주탹의 경우 매매냐 임대차냐에 따라서 상한요율과 한도액이 정해집니다. 최저 0.3 에서 0.7 까지 적용됩니다. 거래금액이 작으면 상한요율이 높지만 한도액이 개별적으로 25만원에서 80만원까지로 정해져 있어 많은 금액을 낼 일은 없습니다. 토지의 경우 0.9 가 상한요율로 적용됩니다. 10억원짜리 땅을 거래할 경우 900만원의 중개수수료를 냅니다. 여기에 부가세는 별도로 내야합니다. 중개사업자가 간이사업자의 경우는 안 내도 됩니다.

알려져 있는 것처럼 중개보수는 공인중개사와 중개의뢰인 간에 협의로 결정됩니다. 0.9라고 이야기하는 것은 상한선입니다. 중개사가 요구할 수 있는 보수는 0.9가 상한입니다. 의뢰인은 충분한 협의를 거쳐 이보다. 낮은 수수료를 지급할 수도 있습니다.

증여세 절세 팁

증여세는 시가를 기준으로 계산하지만 시가를 모르는 경우에는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별공동주택가격, 주택 외의 건물은 국세청 기준 시가를 기준으로 증여세를 내면 됩니다. 그런데요 이들 가격은 통산 1년에 한번씩 상승하므로 증여하고자 할 때에는 개별공시지가, 개별공동주택가격, 기준시가 고시 전에 하는게 좋습니다. 재산을 증여받은 후 당사자 간 합의에 의해 증여받은 재산을 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보고 증여한 것이나 반환한것 모두에 관해 증여세가 과세되지 않습니다.