부동산 포괄양도양수시의 부가가치세 3 (솔루션)

부동산 포괄양도양수시의 부가가치세 3 (솔루션)

포괄양도양수 계약이란? 매도인이 운영하던 사업 전체의 권리와 의무를 매수인에게 이전하는 것을 말합니다. 사업은 그대로 유지하며 사업주체만 바뀌는 거래 모양 입니다. 때문에 업무용 오피스텔의 경우 10년 유지 의무조항이 있지만 포괄양도양수 계약사항을 하면 매수인이 사업자체를 양수해 가고 사업의 동일성은 그대로 유지되기 때문에 부가세를 반환하지 않아도 되는 것입니다. 일반임대사업자 일반임대사업자 O 일반임대사업자 주택임대사업자 X 일반임대사업자 무등록사업자 X 포괄양도양수의 성립을 위해서는 사업자체를 그대로 유지하며 사업주체만 바뀌는 형식이어야 합니다.

때문에 업무용 오피스텔 임대업인 일반임대사업자 오피스텔을 매매할 때는 매수인이 일반임대사업자인 경우에 성립됩니다.

사업의 양도와 연관된 주의사항

일반과세자의 일을 양수한 자는 간이과세배제기준에 해당하여 반드시 일반과세자로 등록하여야 함

사업양도는 권리·의무의 포괄승계이므로 사업양도일 이전에 양도자가 매입세액을 매출세액에서 공제받았다면 그 공제의 효력은 양수자에게 그대로 승계됩니다. 이에 따라 양수한 감가상각대상 자산이 간주공급에 해당하는 경우 경과한 과세기간 산정의 기준은 양도자가 당초 취득한 날이 됩니다.

포괄양도양수계약의 조건

. 업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 . 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 . 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 . 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세일을 제외한 일부사업 추가 가능 . 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.

사업자가 아닌 사업장별로 모든 업종이 승계되어야 합니다.

1) 양도인 양수인의 사업자등록여부는 관계없습니다. 3 사업양도, 양수자의 사업장 소재지가 다른 경우 – 개인 사업자가 법인으로 전환 (사업이 포괄적인 승계)하는 과정에서 사업장의 이동이 함께 발생한 경우에도 부가가치세법 제 6조 규정에 의한 사업의 양도로 봅니다. 4 특정사업만을 포괄적으로 양도하는 경우 5 제조업자가 자가공장을 양도하고 임차로서 계속 제조업을 하는 경우 -자기의 토지 및 그 토지상의 건물(사업장)에서 제조업과 부동산임대업을 겸영하는 사업자가 토지 및 건물을 포함한 부동산 임대업을 포괄적으로 양도하고 임차인의 지위에서 제조업을 계속 영위하는 경우에는 부가가치세법 제 6조 제6항의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것입니다.

사업의 양도시 유, 무상을 구분하지 않습니다.

부동산 임대업을 영위해 오던 아버지 소유 건물을 자녀가 증여 받은 후 동일하게 임대업을 계속하여 영위한다면 이는 사업의 양수도에 해당하여 부가가치세가 과세되지 않습니다. 즉, 사업의 양수도는 유상양도이든, 무상양도이든 구분하지 않고 사업의 동질성이 유지되면 해당되는 것으로 보입니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당되지 않으면 증여의 경우에도 부가가치세 과세대상이 됩니다. 상속의 경우 사업자등록 정정사항이므로 과세대상이 아닙니다.

부동산 매매업신축분양, 상가매매업 등의 부동산은 사업양도에 해당되지 않습니다.

포괄양도양수가 성립하기 위해서는?

1 포괄양도양수가 성립하기 위해서는 몇가지 요건이 필요한데 첫째로 사업의 동일성이 유지되어야 합니다. 즉 매수자, 매도자 모두 같은 업종에 해당성이 있어야 합니다. 특히 양도시점에 양도인과 양수인의 동일성이 유지되어야 하는데 업종이 다르거나 종류를 추가하는 경우는 해당되지 않을 수 있으므로 이 부분에 관련해서 유의해야 합니다. 2 예를 들어 임대일을 하는 부동산에 대하여 양수인에게 양도하는 경우 양수인이 숙박업을 하려고 하는 경우 거나, 양도자가 일반과세자인데 양수인이 간이과세자로 양도양수하려는 경우에는 동일성이 인정받지 못해 포괄양도양수가 어려워진다고 할 수 있습니다.

따라서 포괄양도양수가 양도당시에 필요하므로 처음에는 동일서 유지한 뒤로 나중에 업종을 추가할 수 있습니다. 3 사업전체를 양도를 양도양수 해야 합니다.

사업양도의 구체적 범위 집행기준 1023

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 물적인적시설 및 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며미수금, 미지급금, 사업과 관련없는 토지건물 등 제외, 다음과 같은 사례가 포함됩니다.

자주 묻는 질문