서울 관악구 빌라 LTV에 맞는 대출 LTV 초과로 은행 이용 안되지만 하지만 후순위로 몇프로까지 가능할까요
평소에 부동산은 아예 모르더라도 신문이나 뉴스에서, 아니면 주택을 구입할 때 생소한 용어들LTV, DTI, DSR 등을 꼭 듣게 되는데요. 이번에는 아파트 구입 등으로 주택담보대출을 알아볼 때 자주 나오지만 언제나 헷갈리는 용어들 LTV, DTI, DSR에 대하여 구체적으로 알아보겠습니다. 나날이 변화하는 부동산 가격에 대하여 정부는 대출 규제를 완화하기도, 강화하기도 합니다. 이럴 때일수록 이 생소한 용어들을 파악해야 변하는 대출 규제가 나에게 어떠한 방식으로 적용되는지, 또 나한테 어떤정도로 영향을 줄지를 계산하기가 쉬워지고 결국엔 지혜로운 금융생활을 하는 데 도움이 될 것입니다.
신 DTI
신 DTI는 DTI에서 조금 더 엄격한 대출 기준을 적용한 지표입니다. 계산식은 다음과 같습니다.
신 DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 나머지 대출의 이자 상환액 + 그 외 주택담보대출의 연간 원리금상환액) divide; 연간 소득언뜻 보기에는 복잡해 보이나 계산 시 과거 DTI에서 ”그 외 주택담보대출의 연간 원리금상환액”이 추가되기만 하였습니다. 이는 새로 신청하는 주택담보대출을 제외된 그 외 부채 중 주택을 담보로 받은 대출의 연간 원리금상환액까지 지표에 넣어 좀 더 대출을 규제하는 데 쓰입니다.
DSR 이란 무엇일까?
Debt Service Ratio 의 약자이며 총부채원리금상환비율 이라는 뜻 입니다. 다른 무엇보다. 중요성이 강조되고 있는 부동산 관련 단어 입니다. 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금상환금액이 차지하는 비율 입니다. 주택담보, 신용, 마이너스통장, 전세자금등 목적에 따라 이용 비중에 차이는 있습니다. 하지만 쉽게 정리를 하자면 내 연소득액이 5천만원 이고 연마다 빚을 갚은데 2천만원이 소요된다고 하면 DSR은 40가 됩니다.
은행의 커트라인 기준 LTV가 부동산 가치에 초점을 맞추어 한도가 발생되는 방식이라면 DTI는 총부채상환비율입니다. DSR과 비슷한 의미를 갖고 있지만 계산 방식에 있어 조금은 다르게 적용 됩니다. 담보 보다는 주로 신용대출을 받을 때 활용하지만 주택담보의 경우에도 이 비중에 대하여 중요성이 늘어나고 있습니다.
LTV와 DTI, DSR이란?
LTV란 Loan To Value ratio의 약자로 주택 시세 대비 아파트담보대출 비율을 뜻합니다. 주택 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등의 검증 지표를 사용하여 결정됩니다. 신규 아파트를 분양받았는데 후취담보로 주택담보대출을 받을 경우 분양가액이 아닌 대출실행일 기준 주택 시세를 적용합니다. DTI란 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미하며 소득액이 어느 정도인 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표입니다.
이곳에서 DTI와 신DTI라는 아이디어가 나오는데 DTI는 과거 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산하는 것이고, 신DTI는 원리금원금이자 상환 부담을 기준으로 계산합니다.
아파트담보대출 한도 금융사
최상위 기관에 속하는 1금융권인 은행은 4070 범위 이내 입니다. 가용 금액이 가장 많은 것은 구입자금이며, 생활안정자금, 사업자금등을 지원 합니다. DSR이 40로 제한이 되어 있어 추가자금에 있어서 소득액이 받쳐주지 않는다면 거절이 되는 케이스가 많습니다. 하지만 현재 부동산시세와 비교했을 때 LTV 이용 비중이 40를 초과하지 않는다면 추가로 이용 가능성도 있으니 가장 먼저 확인해 봐야 하는 금융사 입니다.
주로 주거래은행을 주로 확인 합니다. 2금융권은 폭이 정말 다양 합니다. 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융 기관을 비롯해 보험사, 저축은행, 캐피탈 까지 다양 합니다. 그만큼 한도 및 금리가 책정되는 방식도 천차만별 입니다. 보험사는 보통 70% 이내까지 관리를 하고 있으며, 상호금융기관은 80%, 저축은행업권은 90%까지 유예 합니다.
DTI, 신 DTI, DSR의 비교
위에서 비교해 보았듯이 대출 규제성격이 강한비율이 크게 나오는 순서는 다음과 같습니다.
DTI 그렇다면 위 3개 지표에 들어가는 신용대출 아니면 주택담보대출의 ”연간 원리금” 상환액은 어떠한 방식으로 산정하는 걸까요? 그 외 대출도 많지만 제일 궁금해하시는 대출 2개, 신용대출과 담보 대출의 산정방식은 다음과 같습니다. 예를 들어 주택담보대출을 원금 일시 상환 형태로 5억 원의 대출이 있다면, DSR을 계산 시 원금을 산정할 때 10년을 나누어 5,000만 원이 됩니다.