재건축재개발 시공사선정 시기와 단계, 그리고 건축설계의 의미
세재돌세무, 재건축, 재개발 돌이입니다. 세금 전문가이자 재개발, 재건축 전문가입니다. 관련 상담 환영합니다. 서울특별시 용산구 서계동 33번지 일대에 위치한 서계동33일대 재개발 혹은 서계동 통합구역 재개발이하 서계동 통합구역 재개발이라 불리는 구역의 정보를 전달해드리고자 합니다. 이 사업지는 신속통합기획 2차후보지로 선정된 구역입니다. 서계동 통합구역 재개발은 신속통합기획 2차 후보지로 선정 시까지 우여곡절을 겪은 사업장입니다.
히스토리를 잠깐 말씀드리면 2007년경 뉴타운 후보지에 지정이 된 후 지지부진한 사업으로 2012년 뉴타운 후보지에서 해제가 되었습니다. 이후 주민들이 재개발에 대한 뜻을 다시 모으는 중 신속통합기획이라는 서울시의 새로운 모델의 정비사업으로 노선을 붙붙잡고 재개발 구역 지정을 위한 노력을 펼쳤습니다.
입주권이란?
입주권은 재개발 재건축 사업 중에 관리처분계획 인가 단계 이후에 조합원 자격을 갖고 있을 때 과거 소유한 주택 대신에 새로 지어지는 아파트를 조합원으로써 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권 관리자의 경우 토지는 이미 가지고 있는 것으로 판단하고 완공 후 건물 소유권 이전 등기를 합니다. 조합원 지위로의 입주권은 당연히 일반 분양을 통해 얻는 입주권에 비해 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있으며 시공사 등에서 조합원들에게만 제공되는 여러가지 옵션 무료 혜택을 받을 수 있습니다.
여기서 대안은 가전이나 가구 그리고 발코니 확장들을 말합니다. 일반 분양보다. 먼저 배정을 하기 때문에 로얄동과 로얄층 배정을 받을 확률이 더 높습니다. 우리들이 익히 이해하는 청약을 통해 해당 아파트의 입주 자격을 얻게 되는 것이 분양권입니다.
관리처분계획인가
비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 명백한 투자 수익 예측도 가능한 시기입니다. 역시 사업시행인가 때보다. 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전합니다. 수익성이 거의 다. 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다. 더 괜찮습니다. 싶으면 매수하기 좋은 시기입니다. 관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작합니다.
25 사업시행인가
토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획, 주민이주대책, 세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획등의 사업시행계획서를 작성 수립합니다. 사업시행자는 총회 의결을 거쳐 과반수의 동의를 얻은 후, 시장군수등에 사업시행계획인가를 신청합니다. 독특한 사유가 없으면 60일 이내 인가 여부가 결정됩니다. 이시기가 투자하기 가장 좋은 시기이기도 합니다.
조합 설립
안전진단을 통과하게 되면 주민 설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 고시 절차를 통해 정비구역을 명칭하고 면적, 시기 등 계획을 수립하게 됩니다. 계획이 갖춰진 뒤에는 조합권이 있는 이해관계자들의 과반의 동의가 이루어지면 행정청의 승인과 함께 추진위원회가 구성됩니다.
투기과열지구에서는 조합설립 전에 재건축 아파트를 구매해야 만 조합원 자격을 받을 수 있어요.
관리처분계획
사업시행인가가 났다면 분양 및 공고 한 뒤에 신청을 받아 관리 처분계획을 수립, 인가하는 과정을 거친다. 분양 및 공고는 사업시행인가 이후 120일 이내에 공지 분양신청은 통지한 날부터 30 60일 내에 가능
관련 이해관계자들이 얻게 되는 권리를 분배하는 과정인데 이과정이 끝나면 건축물을 철거하고 착공을 시작합니다. 착공 및 분양, 사업 완료, 조합은 청산 및 해산 준공검사에서 하자가 없습니다.면 행정청이 인가를 하고 고시 다음날 정비구역은 해제가 됩니다.그리고 분양받을 사람에게 건축물과 소유권이 이전하고 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액은 현금청산자 즉, 돈 받고 나간 사람들에게 지급하고 조합은 해산하게 됩니다.
전체 구분소유자 34 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 됩니다. 여기서부터는 앞선 보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보시면 됩니다. 대신 그만큼 가격은 올라있습니다. 조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 제품이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 합니다. 재건축은 조합창립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다 조합이 설립되면 시공자 선정을 합니다. 우리들이 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식입니다.
서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정 아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있어요. 조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안정된 단계는 아닙니다.